Acheter un bien en Suisse : les étapes d'un financement hypothécaire

01Les fonds propres : au moins 20 % du prix

Les établissements prêteurs financent en règle générale au maximum 80 % de la valeur du bien. Les 20 % restants doivent provenir de vos fonds propres. Cette exigence constitue la première limite à votre projet, avant même toute question de revenu.

Ces fonds propres peuvent avoir plusieurs origines : épargne, titres, donation ou avance d'hoirie, avoirs de prévoyance. Une règle importante s'applique toutefois : au moins la moitié de ces 20 %, soit 10 % du prix, doit provenir de fonds dits « durs », c'est-à-dire hors avoirs de la caisse de pension (2e pilier).

• Épargne bancaire, titres, assurances-vie avec valeur de rachat
• Donation, avance d'hoirie ou prêt familial selon conditions
• Avoirs du pilier 3a, en retrait ou en mise en gage
• Avoirs du 2e pilier, dans la limite des 10 % restants

02La capacité financière : la règle du tiers

Deuxième limite, et souvent la plus contraignante : la charge théorique du bien ne doit pas dépasser environ un tiers de votre revenu brut annuel. Cette charge n'est pas calculée avec le taux d'intérêt du moment, mais avec un taux théorique nettement plus élevé, destiné à vérifier que vous pourriez faire face à une remontée durable des taux.

À ces intérêts théoriques s'ajoutent l'amortissement de la part du prêt qui dépasse 65 % de la valeur du bien, ainsi qu'un forfait pour les frais d'entretien et les charges annexes. C'est l'ensemble de ces éléments qui est comparé à vos revenus. Le simulateur de notre site applique exactement cette logique pour vous donner un premier ordre de grandeur.

03Premier rang, deuxième rang et amortissement

Une hypothèque se compose généralement de deux parts. Le premier rang couvre le prêt jusqu'à environ 65 % de la valeur du bien ; il n'est en principe pas soumis à une obligation d'amortissement. Le deuxième rang, entre 65 % et 80 %, doit lui être amorti dans un délai de quinze ans au plus, ou avant l'âge de la retraite si celui-ci survient plus tôt.

Cet amortissement peut être direct, en remboursant chaque année une partie du prêt, ou indirect, en alimentant une solution de prévoyance mise en gage auprès du prêteur. Le choix entre les deux dépend de votre situation fiscale et de vos objectifs de prévoyance : c'est un point que nous étudions systématiquement.

04Fixe, SARON ou variable : choisir son type de taux

L'hypothèque à taux fixe garantit un taux et une mensualité constants pendant toute la durée choisie. Elle offre de la visibilité, au prix d'une flexibilité réduite en cas de sortie anticipée.

L'hypothèque SARON suit un taux de référence du marché monétaire suisse, auquel s'ajoute une marge. Le coût évolue avec le marché : il peut être avantageux lorsque les taux sont bas, mais demande d'accepter une part d'incertitude.

L'hypothèque variable, plus rare aujourd'hui, peut être résiliée à court terme et sert surtout de solution de transition. Beaucoup de propriétaires combinent plusieurs tranches, avec des durées différentes, pour lisser leur risque dans le temps.

05Le dossier à préparer

Un dossier complet et bien présenté accélère la décision et renforce votre crédibilité auprès des prêteurs. Il réunit les documents relatifs à votre situation personnelle et ceux relatifs au bien.

• Pièces d'identité et permis de séjour le cas échéant
• Certificats de salaire, dernière déclaration fiscale et avis de taxation
• Extrait du registre des poursuites récent
• Justificatifs des fonds propres et certificat de prévoyance
• Documents du bien : extrait du registre foncier, plans, descriptif, photos, estimation, état locatif s'il s'agit d'un immeuble de rendement

06Ne pas oublier les frais d'acquisition

Au prix du bien s'ajoutent des frais d'acquisition, qui varient d'un canton à l'autre : frais de notaire, droits de mutation, inscription au registre foncier et constitution des cédules hypothécaires. Ces montants ne sont en général pas financés par l'hypothèque et doivent être prévus en plus des fonds propres.

Enfin, une fois propriétaire, la valeur locative du bien s'ajoute à votre revenu imposable, tandis que les intérêts hypothécaires et certains frais d'entretien restent déductibles selon les règles cantonales et fédérales en vigueur. Une vision fiscale globale fait donc partie intégrante d'un bon financement.